东北大学：低收入租户在 CRAIGSLIST 上面临严重歧视

东北大学：低收入租户在 CRAIGSLIST 上面临严重歧视

• 2022-11-30
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低收入家庭在房地产市场上已经面临一场艰苦的战斗，但东北大学的一对公共政策研究人员最近的一项研究表明，山势可能更加陡峭。

该研究由公共政策博士生Forrest Hangen和公共政策、城市事务、犯罪学和刑事司法副教授Dan O'Brien发表在《城市事务评论》上，该研究发现 Craigslist 上对住房选择券持有者的公然歧视。

住房选择券计划，通常被称为第8 节，因为美国住房法案授权它的部分，是联邦政府帮助低收入家庭在私人市场上购买住房的主要方式。目前，约有 210 万个家庭获得了该计划的代金券，其中 80% 以上的家庭年收入低于 20,000 美元。

一旦一个家庭根据他们的收入(不能超过他们所在县的收入中位数的 50%)符合资格并获得该计划的批准，被称为公共住房机构的州实体会为家庭提供一张代金券，他们可以使用该代金券寻找符合条件的住房一定程度的健康和安全标准。

但是，当 Hangen 开始调查住房歧视时，他发现该计划并没有按应有的方式运作。Hangen 梳理了美国 77 个中型城市超过 100 万个 Craiglist 租赁列表，发现“大量”公然的收入来源 (SOI) 歧视。房东会发布直截了当地说“我们不接受第 8 条”或“无需申请代金券”的清单。

尽管对第 8 节代金券持有者的歧视有据可查，但Hangen 表示，他在 Craigslist 上发现的歧视程度令人惊讶。

一些城市，如威斯康星州麦迪逊;德克萨斯州埃尔帕索;和俄勒冈州波特兰市的清单中几乎没有明显的 SOI 歧视。但在宾夕法尼亚州哈里斯堡等城市，情况就不同了。俄克拉荷马州塔尔萨;和俄亥俄州克利夫兰，大约 10% 的房源存在歧视。

更令人惊讶的是，在一些制定了反 SOI 歧视法的城市中，歧视正在发生。

“当这些法律通过时，通常没有随之通过的执法机制，”Hangen 说。“它就在那里，人们可以根据该法律提起诉讼，你可以向当地住房管理局报告，但通常没有直接执法。甚至可能没有与之相关的罚款。”

1937 年的联邦住房法禁止基于多种因素的歧视，包括种族、性别、宗教、国籍和残疾，但不包括 SOI。在过去的几十年里，一些州、县和市已经开始通过反 SOI 歧视法。但大多数人仍然没有制定法律，甚至其中一些仍然存在 SOI 歧视。在研究中，SOI 歧视程度最高的 10 个城市中有 5 个制定了明确禁止这种行为的法律。

对于代金券计划中的家庭，无法使用代金券的后果可能是可怕的。

“如果您在该搜索期内找不到单位，那么您可能会丢失代金券，”国家住房法项目的律师布里奇特西蒙斯说。“如果你丢失了代金券，那意味着你不再有补贴。如果您不再获得补贴，那么您失去住房后能够获得住房的可能性就会大大降低。”

与之前的研究相反，Hangen 和 O'Brien 还发现，在已经拥有优惠券持有者的机会较少的社区，而不是机会较高的社区的房东，更有可能进行歧视。虽然这些社区的一些房东专门向第 8 条租户出租，但其他房东拒绝向代金券持有人出租。Hangen 和 O'Brien 认为这主要是基于对第 8 条租户的负面刻板印象——例如他们更有可能犯罪——但他们离真相再远不过了。

“事实上，在许多情况下，他们可能是最好的租户，因为他们已经过房管局的严格审查，他们多年来一直在候补名单上，并且与房管局有很多潜在的互动，而且他们的租金是政府的。保险，”Hangen 说。“在很多方面，这些都是一些房东的模范租户。”

代金券计划中的家庭已经拥有有限的住房选择。西蒙斯说，SOI 歧视造成了垄断，可能对作为租户的代金券持有者有害。

“这也将租户置于风险之中，因为如果社区中只有少数房东接受代金券，那么这些租户真的只需要感谢少数想要参与的房东，”西蒙斯说。西蒙斯回忆起一个案例，其中 NHLP 支持一名律师为社区中的租户提供支持，其中一名房东接受了代金券。

与此同时，代金券持有者在机会较少的社区面临歧视，Hangen 表示，他们还发现在机会较多的社区获得有竞争力的单位更加困难。汉根称之为“双重挤压”。

“如果他们申请机会更高的地方，他们不仅会受到歧视，而且在他们可能已经居住或集中或可能更接近他们曾经拥有的家庭或社会关系的地方，他们也会受到明显的歧视，”Hangen说。

该研究为第 8 条租户的住房状况描绘了一幅相当严峻的画面，但 Hangen 表示，它也提供了一条潜在的前进道路。作为研究的一部分，Hangen 构建了一个工具，可以轻松识别 Craigslist 列表中的明显歧视。对于依靠人们手动标记歧视性列表的 Craigslist 而言，如果实施这样的工具，将自动进行审核。

更重要的是，该研究强调了反 SOI 歧视法可能没有预期的那么有效。汉根说，除了加强执法之外，政策制定者还可以使用市场驱动的方法来激励房东考虑持有代金券的人。

“在我们可以将激励措施转向代金券持有人的方式中，可能有一些方法可以让他们在房东看来是更好的租户，”Hangen 说。“例如，萨默维尔有一个计划，他们将向房东提供现金奖励，房东将租给代金券持有者。”

西蒙斯说，为租户投资法律资源与改变政策一样有价值，尤其是在不存在反 SOI 歧视法的州或社区。通常，已经负担过重且资金不足的地方法律援助组织承担了这一角色。但西蒙斯还鼓励寻求法律行动的租户考虑公益计划、法庭支持、社区活动家团体和政府住房实体。

“人们必须有人在那里帮助他们维护自己的权利，”西蒙斯说。“因此，除了考虑保护的结构、执法的结构之外，还要考虑社区的资源以及社区是否有足够的能力支持收入来源法。”